Określenie potrzeb i budżetu "All-in"

Większość kupujących popełnia błąd, patrząc jedynie na cenę ofertową nieruchomości. Profesjonalne podejście wymaga obliczenia tzw. Całkowitego Kosztu Zakupu (TCO - Total Cost of Ownership).

Ukryte koszty, o których musisz pamiętać:

Analiza potrzeb – Rynek Pierwotny vs Wtórny:

• Rynek Pierwotny: Nowoczesne technologie, brak podatku PCC (2%), ale konieczność wykończenia "pod klucz" (koszt min. 1500-2500 zł/m²), ryzyko opóźnień dewelopera, tworząca się infrastruktura.
• Rynek Wtórny: Lokalizacja w rozwiniętych dzielnicach, widoczny stan techniczny, możliwość zamieszkania od zaraz, ale wyższe koszty transakcyjne (PCC) i często wyższy czynsz administracyjny (fundusz remontowy w starym budownictwie).

Weryfikacja zdolności kredytowej i BIK

Zanim zaczniesz oglądać mieszkania, musisz wiedzieć, ile bank jest w stanie Ci pożyczyć. Sytuacja zmienia się dynamicznie w zależności od stóp procentowych NBP.

Co obniża Twoją zdolność kredytową?

• Karty kredytowe i limity w koncie: Nawet jeśli ich nie używasz, bank traktuje pewien procent limitu jako miesięczne obciążenie. Zalecamy zamknięcie ich na 3 miesiące przed wnioskowaniem.
• Chwilówki: Posiadanie historii w firmach pożyczkowych (nawet spłacanych terminowo) jest dla wielu banków sygnałem ostrzegawczym ("klient podwyższonego ryzyka").
• Współwłasność w innych kredytach: Bycie żyrantem obciąża Twoją zdolność tak samo, jak Twój własny kredyt.
• Umowy cywilnoprawne: Umowa o dzieło/zlecenie jest akceptowana, ale banki często wymagają dłuższego stażu (min. 12 miesięcy) niż przy etacie.

Wybór pośrednika - Umowa na wyłączność czy otwarta?

Wielu klientów obawia się podpisywania umów na wyłączność, sądząc, że ogranicza to ich możliwości. W rzeczywistości jest odwrotnie. Dlaczego eksperci WawelDom rekomendują model wyłącznościowy?

Przegląd ofert i profesjonalne oględziny

Oglądanie mieszkania to nie wizyta towarzyska. To inspekcja. Musisz wyłączyć emocje ("ale piękny widok!") i włączyć analityczne myślenie.

Lista kontrolna (Checklista) podczas oględzin:

Audyt Prawny - Jak czytać Księgę Wieczystą (KW)?

Księga Wieczysta to "dowód osobisty" nieruchomości. Dostępna jest online (Eukw) za darmo, jeśli znasz jej numer. Składa się z 4 działów:

• Dział I (Oznaczenie nieruchomości): Sprawdź, czy metraż zgadza się z ofertą. Czy grunt jest własnością, czy w użytkowaniu wieczystym (to generuje roczne opłaty przekształceniowe)?
• Dział II (Własność): Kto jest właścicielem? Czy sprzedaje jeden właściciel, czy może jest ich pięciu i wszyscy muszą wyrazić zgodę? Uwaga na wpisy o małoletnich (wymagana zgoda sądu rodzinnego).
• Dział III (Prawa, roszczenia i ograniczenia): Najważniejszy dział! Tu znajdziesz informacje o służebnościach (np. dożywocie dla babci – oznacza, że kupujesz mieszkanie z lokatorem!), roszczeniach komorniczych czy służebnościach przesyłu.
• Dział IV (Hipoteka): Tu wpisane są kredyty sprzedającego. To nie problem, jeśli sprzedający uzyska z banku zaświadczenie o kwocie do spłaty i promesę wykreślenia hipoteki po spłacie.

Negocjacje i Strategia Zakupu

Dobry negocjator nie mówi "daję 500 tysięcy i ani grosza więcej". Dobry negocjator buduje argumentację. Agenci WawelDom przygotowują tzw. CMA (Comparative Market Analysis) – analizę cen transakcyjnych (a nie ofertowych!) z okolicy.

Argumenty do obniżenia ceny:

• Konieczność wymiany instalacji (pokaż kosztorys).
• Planowane remonty w bloku (uciążliwość, wzrost funduszu remontowego).
• Ekspozycja północna (ciemne mieszkanie).
• Brak windy na 3. lub 4. piętrze.
• Długi czas oferty na rynku (tzw. "opatrzona oferta").

Umowa Przedwstępna: Cywilna czy Notarialna?

Możesz podpisać umowę na kartce w kuchni (cywilnoprawna) lub u notariusza. Różnica jest kolosalna w skutkach prawnych.

Zadatek czy Zaliczka? To fundamentalna różnica. Zaliczka jest zwrotna zawsze (nawet jak się rozmyślisz). Zadatek przepada, jeśli kupujący nie przystąpi do umowy, lub jest zwracany w dwukrotnej wysokości, jeśli winny jest sprzedający.

Finalizacja Kredytu i Wycena

Mając podpisaną umowę przedwstępną, udajesz się do banku. Bank zleci wycenę (operat szacunkowy). Uwaga: Jeśli rzeczoznawca wyceni mieszkanie na mniej, niż wynosi cena transakcyjna, bank udzieli kredytu tylko do wartości z wyceny. Różnicę musisz pokryć gotówką!

Po pozytywnej decyzji podpisujesz umowę kredytową. Sprawdź w niej:

• Warunki wcześniejszej spłaty (czy jest prowizja po 3 latach?).
• Wymagane produkty dodatkowe (cross-selling: konto, karta kredytowa) aby utrzymać marżę.
• Warunki wypłaty transz (przy budowie domu lub rynku pierwotnym).

Umowa Końcowa (Przenosząca Własność)

Spotkanie u notariusza kończy proces. Notariusz odczytuje akt. Słuchaj uważnie! Błędy w nazwisku czy numerze PESEL mogą skutkować odrzuceniem wniosku przez sąd wieczystoksięgowy.

Kto płaci u notariusza? Zwyczajowo kupujący pokrywa wszystkie koszty aktu sprzedaży. Jeśli bierzesz kredyt, po akcie musisz złożyć w banku wniosek o wypłatę środków na konto sprzedającego. Masz na to zazwyczaj 3-7 dni roboczych.

Przekazanie i Protokół Zdawczo-Odbiorczy

Odbiór kluczy to nie tylko uścisk dłoni. To moment spisania stanów liczników (prąd, gaz, woda). Bez tego protokołu, dostawcy mediów mogą obciążyć Cię zużyciem poprzedniego właściciela.

Rękojmia za wady: Pamiętaj, że nawet na rynku wtórnym obowiązuje rękojmia (chyba że została wyłączona w akcie notarialnym - na co nie powinieneś się godzić!). Jeśli po tygodniu odkryjesz, że rury w ścianie są pęknięte i zalewają sąsiada, a sprzedający to zataił (wada ukryta), masz prawo żądać obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy.