Czy ceny nieruchomości w Polsce są już przeszacowane? Analiza na tle Europy Zachodniej i przyszłość rynku po wojnie w Ukrainie

Wstęp: Polskie ceny nieruchomości na tle Europy

W ciągu ostatniej dekady ceny nieruchomości w Polsce dynamicznie rosły, osiągając rekordowe poziomy w 2022 roku. Jednak wraz ze wzrostem stóp procentowych i spowolnieniem gospodarczym wielu inwestorów zastanawia się, czy obecne ceny są jeszcze uzasadnione. Czy polski rynek nieruchomości jest droższy niż na Zachodzie? Jak na sytuację wpłynie ewentualne zakończenie wojny w Ukrainie? W tym artykule przeanalizujemy:

1. Porównanie cen nieruchomości i zarobków w Polsce oraz krajach Zachodu.

2. Wpływ stóp procentowych na rynek mieszkaniowy.

3. Scenariusze dla rynku po zakończeniu wojny w Ukrainie.

 Czy polskie nieruchomości są drogie na tle Europy Zachodniej?

Porównanie cen mieszkań

Według danych Eurostatu i Numbeo (2024):

• Średnia cena mieszkania w Warszawie: ok. 12 000–15 000 zł/m² (ok. 2 800–3 500 EUR/m²).

• Berlin: ok. 6 000–8 000 EUR/m².

• Paryż: 10 000–12 000 EUR/m².

• Madryt/Lizbona: 3 500–5 000 EUR/m².

Na pierwszy rzut oka polskie ceny wydają się niższe niż w zachodnich stolicach. Jednak kluczowe jest porównanie do lokalnych zarobków.

Stosunek cen mieszkań do wynagrodzeń

• Warszawa: Średnie wynagrodzenie to ok. 8 000 zł brutto (ok. 1 850 EUR). Za metr mieszkania trzeba zapłacić ok. 12–15 średnich pensji.

• Berlin: Średnia pensja to ok. 4 000 EUR brutto. Metr mieszkania kosztuje ok. 1,5–2 pensje.

• Paryż: Średnia pensja to ok. 3 200 EUR netto, a metr mieszkania to 3–4 pensje.

Wniosek: W Polsce ceny nieruchomości w stosunku do zarobków są znacznie wyższe niż w bogatszych krajach Zachodu. W Berlinie mieszkanie jest relatywnie tańsze, mimo że nominalne ceny są wyższe.

Dlaczego w Polsce jest tak drogo?

• Niedobór mieszkań – od lat buduje się za mało w stosunku do popytu.

• Wysoki popyt inwestycyjny – wielu Polaków traktuje nieruchomości jako bezpieczną lokatę kapitału.

• Drogi kredyt – wzrost stóp procentowych (WIBOR 3M w 2022 r. sięgał 7%) ograniczył dostępność kredytów, ale nie obniżył cen.

 Wpływ stóp procentowych na rynek nieruchomości

Polska vs. Europa Zachodnia – koszt kredytu

• Polska (2024):

  • Główna stopa NBP: 5,75%

  • Kredyt hipoteczny (2-pokojowe mieszkanie w Warszawie za 600 000 zł):

    • Przy wkładzie własnym 20% i oprocentowaniu 7% – rata to ok. 3 500 zł/mies. (ok. 40% średniej pensji).

• Niemcy (2024):

  • Stopa ECB: 4,5%

  • Kredyt hipoteczny na podobne mieszkanie (300 000 EUR): rata ok. 1 200–1 500 EUR/mies. (30–40% pensji).

Wniosek: W Polsce kredyty są znacznie mniej dostępne niż na Zachodzie, co powinno teoretycznie ograniczać wzrost cen. Jednak ceny pozostają wysokie, bo:

• Gotówkowi inwestorzy nadal kupują mieszkania.

• Brak podaży – deweloperzy wstrzymują inwestycje z powodu wysokich kosztów budowy.

Czy stopy procentowe spadną i ożywią rynek?

Eksperci spodziewają się, że NBP obniży stopy w 2025 r., co może zwiększyć popyt kredytowy. Jeśli jednak ceny nie spadną, mieszkania nadal będą niedostępne dla wielu osób.

Przyszłość rynku nieruchomości po wojnie w Ukrainie

Scenariusze po zakończeniu konfliktu

1. Ożywienie gospodarcze i napływ kapitału

   • Jeśli Ukraina szybko odbuduje się po wojnie, może przyciągnąć inwestycje, co zwiększy popyt na mieszkania w Polsce (zwłaszcza we wschodnich województwach).

   • Wzrost inflacji i kosztów materiałów budowlanych może jednak utrzymać ceny na wysokim poziomie.

2. Spadek cen przez odpływ migrantów

   • Obecnie w Polsce przebywa ok. 1–2 mln Ukraińców, którzy zwiększają popyt na wynajem. Jeśli wrócą do kraju, może spaść popyt na mieszkania.

3. Wzrost inwestycji deweloperskich

   • Odbudowa Ukrainy może zwiększyć zapotrzebowanie na polskie firmy budowlane, co przełoży się na większą podaż mieszkań w Polsce.

Czy ceny w końcu spadną?

• Krótkoterminowo: Jeśli stopy procentowe spadną, ceny mogą utrzymać się na wysokim poziomie.

• Średnioterminowo: Większa podaż (programy mieszkaniowe, np. "Mieszkanie bez wkładu własnego") może wywierać presję na obniżki.

• Długoterminowo: Jeśli gospodarka UE zwolni, a Polska wpadnie w stagnację, ceny mogą korygować.

Podsumowanie: Czy polskie nieruchomości są przeszacowane?

• Tak, w stosunku do zarobków – Polacy wydają większą część pensji na mieszkania niż mieszkańcy Zachodu.

• Nie, jeśli chodzi o popyt – dopóki brakuje mieszkań, ceny mogą pozostawać wysokie.

• Wojna w Ukrainie to kluczowy czynnik – jeśli migranci wrócą, rynek może się ochłodzić.

Prognoza na najbliższe lata:

• Stabilizacja cen (bez dużych spadków, ale też bez gwałtownych wzrostów).

• Większa dostępność kredytów po obniżkach stóp procentowych.

• Presja na budowę tańszych mieszkań – rządowe programy mogą zwiększyć podaż.

Czy warto teraz kupować?

• Dla inwestorów: Rynek wynajmu nadal może być opłacalny, ale zwroty będą niższe niż kilka lat temu.

• Dla osób szukających mieszkania na własne potrzeby: Warto rozważyć zakup, jeśli stopy procentowe spadną, ale nie należy liczyć na szybki zysk.

Rynek nieruchomości w Polsce wciąż jest w fazie korekty – czy ceny w końcu staną się bardziej przystępne, zależy od polityki gospodarczej, sytuacji geopolitycznej i tempa budowy nowych mieszkań.

Blog

Usługi